核心提示：本文结合实践中的案例，从当事人的合意、商铺共用部分的性质等角度，对整体出租商铺共用部分的权益归属进行探讨。

　　一、问题的由来：从一则案例谈起

　　甲公司与乙签订《商铺租赁经营合同》，约定甲公司将其位于某市场B栋三楼所有商铺（该部分商铺构成一个整体）出租给甲，商铺使用面积x平方米。乙租赁商铺经营宾馆业务，甲公司根据乙的设计方案进行布局施工，甲公司施工完毕后交付。同时双方约定，租期13年，租金计算方式为：前3年年租金为y元，3年不变。合同还约定“甲方不得因商铺租赁向乙方收取租金以外的其他任何费用，但双方另有约定的除外”、“甲方应按合同约定如期向乙方交付符合乙方设计方案要求的商铺”。后甲公司认为其实际交付面积超出合同约定面积，要求乙就增加的面积支付租金。

　　经查明，增加的面积实际为三楼商铺的共用部分。

　　乙认为，其实际承租的商铺并没有变化，乙整体承租商铺后经营宾馆，增加的面积属于商铺的共用部分，甲公司无权就共用部分另行收取租金。

　　在实践中，随着经济社会的发展，因房屋租赁引发的纠纷逐年增加。为更好地规范房屋租赁市场，统一裁判尺度，各地先后出台相关规定，对实践中出现的纠纷明确裁判标准。尽管《物权法》的出台弥补了房屋租赁的法律空白，但毕竟过于原则化，缺乏操作性。本文结合实践中的案例，从当事人的合意、商铺共用部分的性质等角度，对整体出租商铺共用部分的权益归属进行探讨。

　　二、合同争议条款中当事人合意的认定

　　我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓“确定该条款的真实意思”，系合同解释的目标，由于合同条款一般约束双方当事人，故所认定的“真实意思”适用于双方。合同解释最终需探寻双方的内心真意，合同解释的客体不仅仅是“发生争议的合同中使用的语言文字”，没有争议的合同文字也同样需要解释。①在解释合同条款时，需要考量合同文字的文义、目的、体系等因素。同时，即使双方对于某些条款语言表述本身没有争议，但如何探寻最契合双方签订合同时的内心真意，也至为关键。

　　前述案例中，根据合同的约定，乙租赁甲公司某市场B栋三楼所有商铺，使用面积共x平方米并无不同理解，双方约定租赁商铺的目的在于经营宾馆业务，合同约定的使用面积为所租赁商铺的总面积，对过道、楼梯等共用部分的面积没有约定，对于该租赁属于整体租赁还是仅属于数个单体租赁的结合，存在争议。

　　首先，从目的解释的角度分析，乙之所以租赁构成一个整体的几十间商铺，目的在于经营宾馆业务。如果使用面积仅仅为所有商铺内部的x平方米，而不包括通道等附属于商铺的可用部分，则该区域处于割裂的不规则状态，无法作为宾馆经营，合同目的无法实现，合同中商铺的租赁应当认定为整体租赁，附属于该部分商铺的共用部分亦应当涵盖于租赁合同约定范围内。

　　其次，从体系解释的角度，合同明确约定租赁商铺用于经营宾馆，且约定“甲方应按合同约定如期向乙方交付符合乙方设计方案要求的商铺”。乙将可作为一个整体的几十间商铺统一设计，对于共用部分亦包含在其中，甲公司认可并按照方案施工交付，可以合理认定双方对于租赁商铺的使用包含商铺的内部面积及外部共用部分面积具有合意。

　　其三，从双方的履约情况分析，甲公司根据乙的设计方案进行布局施工，从施工开始直至交付于乙，明知乙布局施工的目的为经营宾馆，但未就改造后商铺外共用部分成为宾馆内部结构提出异议，从甲公司的施工交付行为可以探知，其从签订合同时已经认可乙整体租赁的合同目的。甲公司在乙装修并经营宾馆后否认双方系整体租赁合同，违背诚实信用原则。

　　三、提供必要的共用部分系出租人的从给付义务

　　在商铺租赁合同中，对租金一般有两种计算方式，一是根据商铺的使用面积计收租金；二是根据商铺所在区位，结合周围商铺的租金协商确定。但无论是哪一种计收租金的方式，一般均未对共用部分单独计收租金。实际上，承租人对共用部分的使用费用包含于房屋本身的租金之内，而无需另行特别约定，且甲公司与乙约定了租金的数额及计收方式，并没有约定按面积计算，应当认定为对商铺整体出租的租金。

　　我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在合同的履行过程中，当事人负有全面、适当履行合同义务，从而使相对人的合同债权得到完全实现。根据该条的规定，义务人依据合同约定全面履行合同是第一位的。

　　在商铺租赁合同中，出租人的主给付义务为交付合同约定的房屋供出租人使用，对此，合同已明确约定，但对于是否属于整体租赁并没有约定，前述已通过诚实信用原则予以确定。但无论是否属于整体租赁还是数个单体租赁的结合，提供必要的共用部分如通道等附属设施系出租人的从给付义务。在合同法上，从给付义务本身不具有独立的意义，仅具有辅助主给付义务的功能，其存在的目的，不在于决定合同关系的类型，而是确保债权人的利益能够获得最大限度的满足②。在双务合同中，一方的从给付义务与对方的给付是否立于互为对待给付的关系，进而发生同时履行关系，应视其对合同目的的达成是否必要而定。在乙已经按合同约定支付租金的前提下，提供符合合同约定的商铺及其附属部分，是甲公司的合同义务。乙对于商铺外的共用部分合理使用，是其租赁目的实现的必要前提。

　　四、甲公司不具备另行计收共用部分租金的权利。

　　如前所述，双方合同约定的商铺使用面积为x平方米，但该约定并不意味着乙使用商铺外的共用部分需另行支付租金，如甲公司认为乙所交付的租金仅限于商铺内面积的使用，显然不符合双方整体租赁的合意，且甲公司系根据乙的设计方案进行布局施工，甲公司作为商铺的所有人，对于商铺改造成宾馆后实际面积超出商铺内部面积的应当知晓，并不构成重大误解，亦不符合情势变更之要件。双方的租赁合同不具备撤销或变更的前提。同时，甲公司与乙约定的租金为商铺整体改造为宾馆后的标准，无论实际改造后宾馆的内部面积是否超出x平方米，只要乙承租的商铺与合同约定一致，在没有其他导致利益变动情形的前提下，双方均不具有要求增加或减少租金的权利。此其一。

　　退一步来说，甲公司如将B栋三楼所有商铺分别出租于不同的个人经营，其收取租金的范围只能是该部分商铺涉及的x平方米，其亦无权将共用部分另行出租并收取租金，如其另行出租共用部分将导致承租人无法利用商铺经营收益，承租人亦有权要求排除妨碍。现甲公司将商铺作为一个整体出租于乙，除非双方在合同中明确约定或补充约定可以另行计收租金，否则甲公司不得主张共用部分租金。此其二。

　　合同约定的商铺改造成宾馆后，宾馆内部面积超出商铺的实际面积不成立不当得利。不当得利是指没有合法根据，使他人受到损失而自己获益。即不当得利需满足一方获得利益、他方受到损失、获益与受损之间有因果关系、没有合法根据四个构成要件，一方获益包括财产的积极增加和消极增加，他方受损包括财产的积极减少和消极减少。在本案中，双方租赁协议明确约定乙租赁商铺的目的在于经营宾馆，需将所租赁的商铺作为一个整体进行改造，附属于数个商铺的共用部分必然成为宾馆内部的通道等设施，乙基于合同约定的目的使用共用部分，具有合法依据。乙作为承租人，承租使用的商铺没有变化，其对共用部分的合理使用亦未影响他人，没有取得超过其预期的利益。甲公司根据合同约定布局施工后，并未交付超出合同约定范围的商铺，其亦无权将共用部分另行独立出租收益，不存在财产上的积极或消极损失。显然，乙对于共用部分的合理使用导致宾馆的面积超出合同约定的商铺内部面积，不构成不当得利。此其三。

　　甲公司与乙在明确各自权利义务的基础上，无论是租赁的商铺，还是租金的计收，均不存在异议。在认定双方系整体租赁的前提下，合同中约定的租金亦应当认定为整体租赁的租金，而不能仅认定为案涉x平方米商铺的租金。且合同中明确“甲方不得因商铺租赁向乙方收取租金以外的其他任何费用，但双方另有约定的除外”，该条亦进一步说明甲公司在按合同约定收取整体租赁的租金后，无权再就共用部分收取任何费用，即使以租金之名义。此其四。

　　五、结论：商铺共用部分具有从属性，不具备独立的收益权

　　商铺的共用部分为承租人使用商铺经营收益提供便利条件，共用部分在构造、使用上具有非独立性、不可分割性，对于全体或部分承租人具有公共性。一般情况下，出租人不得单独就共用部分独立出租收取租金，其他承租人亦不得擅自占用共用部分。如出租人或其他承租人不当使用共用部分造成承租人不便，承租人可基于租赁权要求出租人或第三人排除妨害，如出租人擅自出租共用部分导致承租人合同目的不能实现，承租人可解除合同并要求出租人承担违约责任。

　　鉴于共用部分的附属性及公共性，其一般不具备独立收益的功能，共用部分的收益权亦附属于商铺，除非合同双方明确约定使用必要附属设施需要另行支付费用。如商铺整体出租于同一人，承租人在取得出租人同意的情况下，为经营收益的需要可合理利用共用部分，在没有特别约定且未对他人造成不利影响的情形下，整体承租人对共用部分的合理使用不成立不当得利，另行增加租金没有依据。

　　当然，在探讨商铺租赁关系中共用部分的收益权问题时，需要明确的是，之所以租赁合同中一般不对共用部分进行约定，主要是基于依照正常的交易观念，无论是租赁普通房屋还是商铺，承租人对于公共部分的合理使用是实现合同目的的必然要求，出租人一并交付公共部分是其依附于主合同义务的从义务。公共部分的收益权具有从属性，在出租人收取的租金中，实际上含有公共部分的使用费用。在合同没有就公共部分明确约定的前提下，出租人单独主张收益权不具有正当性。